Güvenli – Modern – Dayanıklı Yaşam Alanları

Kentsel Dönüşümle Güçlü Bir İstanbul

Yumer İnşaat olarak, İstanbul genelinde riskli binaları güvenli, modern yapılara dönüştürüyoruz.

Proje geliştirme, ruhsat, inşaat ve teslim süreçlerinin tamamını tek çatı altında yönetiyoruz.

Kaynak: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı —
ATV Haber

Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı Nedir?

Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı Nedir?

Kentsel dönüşüm sürecinde, binaların yenilenmesi aşamasında ev sahipleri ve kiracılar geçici olarak mağdur olmasın diye devlet ve belediyeler kira desteği sağlar.
Bu destek, riskli yapı tespiti yapılmış ve tahliye işlemi tamamlanmış konutlar için geçerlidir.
Destek ödemeleri, başvuru yapılan il ve hak sahipliğine göre değişiklik gösterir.

2025 Güncel Kira Yardımı Tutarları (İstanbul)

  • Malik (Ev Sahibi): Aylık 10.000 TL

  • Kiracı: Aylık 10.000 TL

  • Emekli Malik: Aylık 12.000 TL

Kira Yardımı Başvuru Şartları

  • Binanızın “riskli yapı” raporu onaylı olmalı.

  • Tapu kaydında malik veya kiracı olarak görünmelisiniz.

  • Binanın tahliye işlemleri tamamlanmış olmalı.

  • Başvuru, ilçe belediyesine veya İBB Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne yapılmalı.

Kentsel Dönüşüm Uygulamaları

Bina Bazlı Yenileme

Eskimiş veya riskli yapıların analiz sonrası yıkılıp modern standartlara uygun şekilde yeniden inşa edilmesi.

Ada Bazlı Dönüşüm

Birden fazla parselin bir araya getirilerek daha planlı, geniş ölçekli ve estetik bir dönüşümün sağlanması.

Altyapı ve Çevre Düzenleme

Yollar, otoparklar, peyzaj ve tüm altyapı bileşenlerinin modern yaşam ihtiyaçlarına göre yenilenmesi.

Yapı Güçlendirme Çalışmaları

Tam yıkım gerekmeyen yapılarda taşıyıcı sistemlerin mühendislik çözümleriyle güçlendirilmesi ve güvenli hale getirilmesi.

Enerji Verimli Yapı Uygulamaları

Isı yalıtımı, güneş ışığı optimizasyonu ve enerji tasarrufu sağlayan yeni nesil bina sistemlerinin kullanılması.

Sosyal Alan ve Ortak Kullanım Düzenlemeleri

Park, çocuk oyun alanı, oturma alanları ve ortak yaşam donatılarının yenilenerek daha yaşanabilir bir çevre oluşturulması.

Man Delivering Parcels

Mimari, statik ve mekanik projelerin hazırlanması, belediye ve bakanlık onaylarının tamamlanması.

 

Riskli yapının tahliyesi sonrası çevre güvenliği alınarak kontrollü ve mevzuata uygun şekilde yıkım işleminin yapılması.

 

People Working in an Office

Temelden çatıya kadar tüm yapım sürecinin modern deprem yönetmeliğine uygun şekilde tamamlanması.

Kentsel Dönüşüm İnşaat Sürecinin Temel Aşamaları

Kentsel dönüşüm inşaat süreci; proje hazırlığı, ruhsatlandırma, güvenli yıkım ve modern inşa tekniklerinin birleşimiyle ilerleyen planlı bir yapım aşamasıdır. Bu süreçte tüm mühendislik ekipleri eş zamanlı çalışarak hem güvenlik hem de hız açısından en doğru çözümleri üretir.

Yeni yapı; deprem yönetmeliğine uygun statik hesaplamalar, kalite kontrol süreçleri, malzeme denetimleri ve yapı denetim raporları ile adım adım ilerler. Tüm inşaat süreci, hak sahiplerinin de onayladığı şeffaf bir planlama ile yürütülür ve proje tamamlandığında modern, güvenli ve konforlu yaşam alanları ortaya çıkar.

Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?

Yapının deprem dayanımını belirlemek için lisanslı kurumlar tarafından yapılan teknik inceleme sürecidir. Malzeme dayanımı, taşıyıcı sistem ve statik performans detaylı olarak analiz edilir.

Kolon, kiriş ve döşeme gibi taşıyıcı elemanların deprem yönetmeliğine göre dayanım performansı incelenir.

Yapıdan alınan karot numuneleri laboratuvarda test edilerek betonun gerçek dayanım sınıfı belirlenir.

Röntgen ve radar cihazlarıyla donatı yoğunluğu, pas payı ve çelik kalitesinin mevcut durumu ölçülür.

Binanın oturduğu zeminin taşıma kapasitesi, sıvılaşma riski ve deprem davranışı analiz edilir.

Binanın olası deprem senaryolarındaki davranışı mühendislik yazılımlarıyla değerlendirilir.

Betondaki çatlaklar, donatı korozyonu ve taşıyıcı sistemdeki deformasyonlar detaylı şekilde kaydedilir.

Tüm ölçüm ve testler sonucunda hazırlanan teknik rapor Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı sistemine yüklenir.

Raporun bakanlık tarafından onaylanması ile bina “resmi olarak riskli yapı” statüsüne alınır ve dönüşüm süreci başlar.

Hak Sahipliği ve Uzlaşma Süreci

Hak Sahibi Tespiti ve Tapu İncelemeleri

Kentsel dönüşüm sürecinin ilk adımı, binadaki tüm bağımsız bölümlerin resmi tapu kayıtlarının incelenmesidir. Bu aşamada hak sahipliği, kat mülkiyeti, hisse payı ve geçmiş tapu işlemleri analiz edilir. Böylece belediye ve Bakanlık üzerinden yapılacak kentsel dönüşüm başvurularında herhangi bir hukuki engel veya uyuşmazlık yaşanmaz.

Pay Oranlarının Adil Şekilde Belirlenmesi

Kentsel dönüşüm projelerinde her hak sahibinin pay oranı; dairenin m²’si, konumu, cephe avantajı, piyasa değeri ve kat durumu gibi kriterler dikkate alınarak hesaplanır. Bu pay oranları, hem kentsel dönüşüm yönetmeliğine hem de yeni proje içerisindeki bağımsız bölüm dağılımına temel oluşturur.

Maliyet Paylaşım Modelinin Oluşturulması

Kentsel dönüşüm kapsamında ortaya çıkacak yıkım, hafriyat, yapı denetim, harçlar, ruhsat maliyetleri ve inşaat giderleri detaylı şekilde belirlenir. Bu maliyetler şeffaf bir model hâlinde hak sahiplerine sunulur. Model, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın kentsel dönüşüm mevzuatına uygun biçimde hazırlanır.

Yeni Bağımsız Bölüm Dağıtım Planı

Kentsel dönüşüm sonrası ortaya çıkacak yeni projede kimin hangi daireyi alacağı, pay oranları ve teknik kriterlere göre netleştirilir. Kat planları, daire metrekareleri, cephe avantajı ve mimari tasarım üzerinden adil bir dağıtım yapılır. Bu dağıtım planı belediye ruhsat süreçlerine eklenir ve resmi kentsel dönüşüm dosyasının bir parçası olur.

Uzlaşma Görüşmeleri ve Sözleşme Süreci

Kentsel dönüşüm projelerinde en kritik aşama olan uzlaşma görüşmeleri; hak sahiplerinin çıkarlarını korumak üzere profesyonel şekilde yürütülür. Müteahhit sözleşmesi, teslim taahhütleri, teknik şartname, bağımsız bölüm karşılıkları ve teminat maddeleri noter onaylı hale getirilir. Böylece süreç hem hukuki hem de teknik açıdan güvence altına alınır.

Kira Yardımı ve Geçici Taşınma Destekleri

Kentsel dönüşüm kapsamında riskli yapı tespiti alındıktan sonra hak sahipleri, Bakanlık tarafından verilen kira yardımı veya faiz destekli kredi imkanlarından yararlanabilir. Başvurular, e-Devlet ve ilgili belediye birimleri üzerinden yönetilir. Ayrıca geçici taşınma sürecinde destek sağlanarak hak sahiplerinin mağduriyet yaşaması engellenir.

Bakanlık Başvuruları ve Dijital Kentsel Dönüşüm Evrak Yükleme Süreci

Riskli yapı raporu sonrası tüm evraklar, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın Kentsel Dönüşüm Bilgi Sistemi’ne yüklenir. Bu adım, kentsel dönüşüm sürecinin resmi olarak start aldığı aşamadır.

Teminat, Garanti ve Kentsel Dönüşüm Güvence Mekanizmaları

Müteahhidin sağlaması gereken banka teminat mektupları, iş bitirme garantileri ve teknik şartname güvenceleri hak sahiplerine sunulur. Kentsel dönüşüm sürecinin sorunsuz ilerlemesi için bu teminatlar Belediye ve Bakanlık süreçlerinde oldukça önemlidir.

Kentsel Dönüşüm İnşaat Süreci Nasıl İşler?

Kentsel dönüşümde inşaat süreci; teknik fizibilite çalışmalarından ruhsat aşamasına, güvenli yıkımdan iskan alımına kadar onlarca adımı kapsayan kapsamlı bir yapım yönetimidir. Süreç; belediye, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, yapı denetim firmaları, müteahhit, zemin uzmanları, proje ekipleri ve hak sahiplerinin koordineli çalışmasıyla yürütülür.
Aşağıdaki teknik adımlar, modern kentsel dönüşüm projelerinin standart işleyiş modelini oluşturur.

Teknik Fizibilite ve Ön Proje Hazırlığı

Kentsel dönüşüm inşaat süreci, dönüşüm alanının mevcut durumunun analiz edilmesiyle başlar.
Bu aşamada:

  • Belediye imar birimlerinden emsal, kat adedi ve yapılaşma koşulları alınır.

  • Parsel yapısı, parsel birleşimi (tevhid) veya ayrışma (ifraz) ihtiyaçları değerlendirilir.

  • Mimar, statik mühendis ve şehir plancıları tarafından ön proje hazırlanır.

  • Bakanlık’ın Kentsel Dönüşüm Bilgi Sistemi (KENTDES) için gereken teknik belgeler listelenir.

  • Bankaların sağlayacağı kentsel dönüşüm kredilerinin ön değerlendirmesi yapılır.

Bu aşama, sürecin temelini oluşturur ve tüm sonraki adımların teknik çerçevesini belirler.

Zemin Etüdü ve Bakanlık Onaylı Jeoteknik Rapor

Jeoteknik mühendisler tarafından yapılan bu çalışma, inşaatın güvenliği için kritik önemdedir.
Bu aşamada gerçekleştirilenler:

  • SPT, CPT, jeolojik sondajlar

  • Yeraltı su seviyesi ölçümü

  • Zemin sıvılaşma riski analizi

  • Deprem dalga hızı (Vs30) ölçümü

  • Taşıma gücü ve temel tipi belirleme

Hazırlanan jeoteknik rapor, hem belediye ruhsat dosyasına hem de Bakanlık sistemine sunulur.
Bu rapor olmadan hiçbir kentsel dönüşüm projesine ruhsat alınamaz.

Mimari, Statik, Mekanik ve Elektrik Projelerinin Hazırlanması

Yeni binanın tüm mühendislik projeleri hazırlanır:

  • Mimari planlar

  • Statik taşıyıcı sistem modellemesi

  • Elektrik, zayıf akım, aydınlatma projeleri

  • Yangın projeleri (Binaların Yangından Korunması Yönetmeliği uyumlu)

  • Mekanik tesisat (doğalgaz, havalandırma, su, ısıtma)

  • Enerji performans hesaplamaları (BEP-TR)

Bu projeler Deprem Yönetmeliği 2018 ve TS500 standartlarına uygun hazırlanır.
Ayrıca hak sahipleriyle yapılacak daire dağılım planının teknik altyapısını oluşturur.

Ruhsat Başvurusu, Belediye İncelemeleri ve Harç Süreçleri

Bütün proje dosyası belediyeye teslim edilir.
Ruhsat süreci şu adımları içerir:

  • Projelerin belediye kontrolünden geçmesi

  • Yapı denetim firmasının atanması

  • Harç, altyapı, otopark ve şerefiye ödemelerinin yapılması

  • Asansör firması projelerinin belediye tarafından onaylanması

  • Yangın raporlarının resmi kontrolü

  • Bakanlık ile entegre ruhsat sistemi üzerinden onay

Ruhsat alındığı anda proje resmi olarak başlar.

Güvenli Yıkım, Hafriyat ve Şantiye Organizasyonu

Riskli yapı raporu sonrası bina tahliye edilir ve belediyeden yıkım izni alınır.

Daha sonra:

  • Çevre koruma bariyerleri kurulur

  • Komşu binalar için risk analizi yapılır

  • Şantiye sınırları belirlenir

  • Hafriyat kamyon güzergahı belediye ile koordine edilir

  • Yıkım, yapı denetim gözetiminde yapılır

Bu aşama, kentsel dönüşümün en hassas adımlarından biridir.

Temel ve Kaba İnşaat Çalışmaları

Yeni yapının taşıyıcı sistemi oluşturulur.
Bu aşama şu adımları içerir:

  • Temel kazısı ve temel tipi uygulaması (radye, kazıklı, temel döşeme)

  • Kolon, kiriş ve perde duvar imalatları

  • Betonarme döşemeler

  • Merdiven, asansör boşluğu ve sığınak imalatları

  • Çatı konstrüksiyonu

Kaba inşaatın tamamlanması, bankaların kentsel dönüşüm kredisi ikinci dilim ödeme şartıdır.

İnce İşçilik, Tesisatlar ve Enerji Verimliliği Uygulamaları

Binanın yaşam kalitesini belirleyen tüm detaylar bu aşamada yapılır:

  • Elektrik, su, doğalgaz, havalandırma tesisatları

  • Isı ve su yalıtımı

  • Cephe kaplaması

  • PVC/alüminyum doğrama

  • Seramik, parke, boya, kapı imalatları

  • Ortak alan dekorasyonları

  • BEP-TR enerji performansı doğrulama

Bu aşamada teknik şartnameye uyum yapı denetimi tarafından detaylı şekilde izlenir.

Yapı Denetim Onayları, İskan İşlemleri ve Teslim

İnşaat tamamlandıktan sonra:

  • Yapı denetim firması tüm imalatları kontrol eder

  • Belediye iskan başvurusu yapılır

  • Elektrik, su, doğalgaz abonelikleri açılır

  • Asansör ruhsatı düzenlenir

  • Yangın yönetmeliği uygunluk raporu hazırlanır

  • Bağımsız bölümler hak sahiplerine teslim edilir

Bu aşama, kentsel dönüşüm projesinin resmi olarak tamamlandığı noktadır.

Kentsel Dönüşümde Finansal Destekler ve Kira Yardımı

Kentsel dönüşüm sürecinde hak sahiplerinin mağduriyet yaşamaması için devlet, belediyeler ve bankalar tarafından çeşitli finansal destekler sağlanmaktadır. Bu destekler; kira yardımı, taşınma ödemesi, faiz destekli kredi, dönüşüm projelerine özel finansman paketleri, bankaların düşük faizli konut kredileri ve müteahhit tarafından sunulan ek avantajlarla geniş bir çerçevede uygulanır.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yönetilen bu sistem, hem riskli yapıların hızlı yenilenmesini hem de hak sahiplerinin güvenli ve ekonomik bir geçiş süreci yaşamasını amaçlar.

Aşağıda, kentsel dönüşüm kapsamında sağlanan tüm finansal destekleri ayrıntılarıyla bulabilirsiniz.

Kentsel dönüşüm kapsamında riskli yapı tespiti alınan binalarda hak sahiplerine Bakanlık tarafından aylık kira yardımı yapılır.
Bu yardım il bazında değişmekle birlikte İstanbul’da en yüksek seviyededir.

Destek süreci şu adımları içerir:

  • Riskli yapı raporunun onaylanması

  • İl Müdürlüğü’ne başvuru yapılması

  • Kira yardımı taksitlerinin banka hesabına yatırılması

  • Yapım süresi boyunca devam eden aylık ödemeler

Bu destek; hak sahiplerinin inşaat sürecinde mağdur olmadan geçici konut ihtiyacını karşılamayı amaçlar.

Kentsel dönüşüm projelerinde hak sahiplerine bir defaya mahsus taşınma yardımı sağlanır.
Bu ödeme, yeni eve taşınma masraflarını karşılamak için verilir ve kira yardımından bağımsızdır.

Bazı belediyeler ek olarak:

  • Depolama desteği

  • Nakliye desteği

  • Eşyaların sigortalanması
    gibi ek hizmetler sunabilir.

Bakanlık, hak sahiplerinin yeni konutlarını finanse edebilmesi için faiz destekli kredi imkânı sunar.
Bu kredide:

  • Faiz oranının belirli bir kısmını devlet karşılar

  • Ödeme süresi 10 yıla kadar çıkabilir

  • Bankalarla ortak finansman modeli uygulanır

  • Gelir durumuna göre esnek taksit seçenekleri sunulur

Bu kredi modeli, Türkiye’de en avantajlı konut finansmanı seçeneklerinden biridir.

Kentsel dönüşüm projeleri için pek çok banka, standart konut kredilerine göre:

  • Daha düşük faiz

  • Daha uzun vade

  • Gecikmeli ödeme başlangıcı

  • İnşaat ilerleme yüzdesine göre kontrollü ödeme
    gibi özel kredi paketleri sunar.

Hak sahipleri, kira ve taşınma yardımlarına ek olarak bu kredilerden yararlanarak daha büyük veya daha modern bir daireye sahip olabilir.

Dönüşüm projelerinde maliyetlerin artış göstermemesi için hak sahiplerine özel ödeme modelleri hazırlanır.
Bu modeller genellikle:

  • Kat karşılığı model

  • Gelir paylaşımı modeli

  • Sıfır maliyetli dönüşüm modeli
    olarak 3 ayrı şekilde planlanır.

Bu sistem, hak sahiplerinin hem yeni dairelerine geçmesini hem de ek mali yük yaşamamasını sağlar.

Bazı kentsel dönüşüm projelerinde müteahhit firmalar hak sahiplerine:

  • Ek kira desteği

  • Ek taşınma desteği

  • Ödeme erteleme

  • İç mimari paketleri

  • Deprem dayanım raporları
    gibi çeşitli avantajlar sunabilir.

Bu tür teklifler, hak sahiplerinin toplam maliyetini ciddi oranda azaltır ve projeyi cazip hâle getirir.

Riskli yapının yıkılmasıyla başlayan inşaat sürecinde hak sahiplerinin düzenli gelir kaybı yaşamaması için hem belediyeler hem bakanlık çeşitli destekler sağlar.

Bu süreçte:

  • Tahliye süresi için ek süreler

  • Eşyaların korunması

  • Geçici ikamet izni

  • Sosyal destek başvuruları
    gibi hizmetler devreye alınır.

Kira yardımı, taşınma ödemesi veya finansal teşviklerin tümü ancak hak sahipliğinin resmen onaylanmasıyla alınır.

Bu aşamada:

  • Tapu kayıtları

  • Bağımsız bölüm listesi

  • Pay oranları

  • Nüfus kayıtları

  • Noter sözleşmeleri
    kontrol edilir ve hak sahipliği kesinleşir.

Bu onay, kentsel dönüşüm sürecinin finansal olarak güvenli yürütülmesini sağlar.

Riskli yapı tespiti onaylandıktan sonra hak sahipleri otomatik olarak çeşitli mali haklara erişir.
Bu aşamada:

  • Kentsel dönüşüm kira yardımı başvuru süresi başlar

  • Taşınma yardımı için resmi takvim açılır

  • Faiz destekli kredi başvuruları yapılabilir

  • Belediyeler tarafından sunulan ek sosyal destekler devreye alınır

Riskli yapı belgesi, tüm finansal desteklerin temel anahtar belgesidir.

Bazı belediyeler, kentsel dönüşümü hızlandırmak amacıyla:

  • Ortak alan katkı payı indirimleri

  • Proje harcı muafiyetleri

  • Altyapı katılım bedeli indirimleri

  • Otopark yönetmeliği istisnaları

gibi özel destekler sunabilir.

Bu destekler, hak sahiplerinin maliyetini ciddi oranda düşürür ve müteahhitlerle yapılan anlaşmaları daha avantajlı hale getirir.

Kentsel dönüşümde finansal süreçlerin büyük bölümü artık e-Devlet üzerinden yürütülmektedir.
Bu dijital sistem sayesinde:

  • Kira yardımı başvurusu

  • Taşınma yardımı takibi

  • Kentsel dönüşüm kredisi kontrolü

  • Hak sahipliği belgelerinin doğrulanması

  • Proje ilerleme durumu görüntüleme

gibi işlemler hızlı ve güvenli bir şekilde yapılır.

Bu dijitalleştirilmiş yapı, sürecin hem şeffaf hem de kesintisiz devam etmesini sağlar.

Kentsel dönüşümde zaman zaman mali konularda anlaşmazlıklar çıkabilir.
Bu durumlarda Bakanlık ve belediye bünyesinde devreye alınan süreçler:

  • Arabuluculuk mekanizmaları

  • Noter sözleşmesi koruması

  • Hak sahipliği kurul kararları

  • Bakanlık resmî uzlaşma masası

  • Sözleşmeye dayalı hakların korunması

Bu yapılar, hak sahiplerinin mağdur olmasını engeller ve sürecin kesintiye uğramadan devam etmesini sağlar.